Перевод (переустройство и перепланировка) жилых помещений в нежилые
Перевод жилых помещений в нежилые до сих пор остается актуальным при организации нового офиса, строительстве банка, магазина, аптеки, салона красоты, кафе и т.п. Ведь не всегда «готовые» помещения в офисных и торговых центрах подходят под ваши цели и требования, особенно к месторасположению и доступности для посетителей и клиентов.
Процедура перевода помещения в нежилой фонд регулируется федеральными нормативными актами (Жилищный кодекс РФ, Глава 3), а также местными муниципальными документами (постановлениями, решениями, регламентами и т.п.), действующими на территории нахождения вашего помещения и вносящими некоторые важные региональные нюансы в процедуру.
Планируя перевод помещения в нежилое, необходимо иметь ввиду следующие возможные трудности и «подводные камни»:
- - расположение помещения. Перевести в нежилое помещение можно только квартиру, расположенную на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, если помещения, расположенные непосредственно под ней, тоже являются нежилыми. Подвальные помещения возможно перевести в нежилые, но только при наличии согласия всех собственников жилого дома и регистрации прав собственности на данные помещения.
- - наличие технических условий перевода в нежилое. Не каждое жилое помещение можно перевести в нежилое для коммерческого использования – при отсутствии необходимых технических условий вами будет получен отказ. В соответствии с Жилищным кодексом и другими федеральными и муниципальными нормативно-правовыми актами при переводе жилого помещения в нежилой фонд необходимо организовать отдельный вход для доступа в нежилое помещение, при этом без использования помещений, обеспечивающих доступ к остальным жилым помещениям дома (в том числе не допускается обустройство отдельного входа нежилого помещения со стороны двора). Также остро стоит вопрос организации близлежащей парковки в соответствии со всеми действующими требованиями и нормами, который может стать непреодолимым препятствием при переводе в нежилой статус. Поэтому еще на этапе принятия решения о покупке квартиры под нежилые помещения следует получить консультации квалифицированных специалистов и оценить технические возможности, ознакомиться со строительными нормами и правилами, архитектурными, санитарно-гигиеническими, экологическими требованиями и требованиями пожарной безопасности к данной категории помещений.
- - необходимость получения согласия собственников жилья многоквартирного дома при обустройстве входной группы (ст. 36, 40 Жилищного Кодекса РФ), без которой перевод в нежилой фонд невозможен. Будьте готовы к трудностям при общении с жильцами близлежащих квартир (категоричный отказ, вымогание денег и т.п.), к которым будет примыкать ваше крыльцо, обеспечивающее отдельный вход.
Грамотно организованная процедура перевода помещения в статус нежилого состоит из следующих этапов:
- - оценка ситуации компетентными специалистами, запрос собственника в муниципальные органы о наличии возможности перевода конкретного помещения в нежилой фонд с учетом всех требований; разработка эскизного и рабочего проекта для переоборудования жилого помещения (включая входную группу для обособленного доступа),
- - согласование проектной документации в различных инстанциях;
- - сбор необходимых документов для получения решения городской администрации о возможности приобретения помещением статуса нежилого (перечень документов содержится в ст.23 Жилищного кодекса РФ);
- - ремонтные и отделочные работы на объекте (по согласованному проекту);
- - приемка в эксплуатацию помещения по завершении переустройства и оформление акта приемочной комиссии;
- - регистрация права собственности на нежилое помещение в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.